¿Quién paga la ITE: comunidad o propietario?

Cuando un edificio en Madrid cumple 50 años, la carta del Ayuntamiento no tarda en llegar al buzón del presidente de la comunidad. En estudio LBA hemos tramitado más de 625 inspecciones y sabemos que el primer debate en la junta de vecinos siempre gira en torno a la misma cuestión: quien paga ite. Como arquitectos colegiados COAM, aclaramos a diario que este trámite no es un capricho administrativo, sino una obligación legal para garantizar la seguridad estructural, la accesibilidad y la salubridad del inmueble.

¿Quién paga la ITE: comunidad o propietario?

La Inspección Técnica de Edificios (ITE) la paga la comunidad de propietarios en su conjunto, no un propietario individual. Al tratarse de un informe sobre el estado general y estructural del inmueble, se considera un gasto común de mantenimiento ordinario.

Según el artículo 9 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (LPH), todos los propietarios están obligados a contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble. La ITE evalúa elementos comunes: fachadas, cubiertas, cimentación, estructura y redes generales de fontanería y saneamiento. Por tanto, es irrelevante si un vecino vive en el ático y otro en el bajo; la responsabilidad de mantener el edificio en condiciones óptimas de seguridad recae sobre la comunidad de forma solidaria.

Existen excepciones muy puntuales donde un propietario podría asumir un coste derivado de la ITE. Esto ocurre si la inspección detecta daños en elementos comunes que han sido causados por la negligencia o la obra ilegal de un propietario específico (por ejemplo, derribar un muro de carga en una reforma privativa sin licencia). En ese caso, la comunidad paga el informe técnico, pero puede repercutir el coste de las obras de subsanación a dicho propietario.

¿Cuánto cuesta pasar la ITE en Madrid?

El precio de una ITE en Madrid oscila habitualmente entre los 300€ y los 1.500€ + IVA, dependiendo fundamentalmente de la antigüedad, la superficie construida y el número de viviendas o locales que componen el inmueble.

Los honorarios de los arquitectos son libres, por lo que no existe una tarifa oficial fijada por el Ayuntamiento ni por el COAM. Sin embargo, el coste debe reflejar la responsabilidad civil que asume el técnico y el tiempo dedicado a la inspección visual, la redacción del informe y la tramitación telemática. Desconfía de presupuestos excesivamente bajos (por debajo de 200€ para un edificio plurifamiliar), ya que suelen implicar inspecciones deficientes que pueden pasar por alto patologías graves.

¿Cuánto tarda el trámite completo de la Inspección Técnica?

El proceso completo, desde la visita del arquitecto hasta que el Ayuntamiento de Madrid inscribe la ITE favorable en su registro, suele tardar entre 1 y 3 meses. La inspección física in situ apenas requiere 1 o 2 días.

El cronograma habitual se divide en tres fases. Primero, el técnico realiza la inspección visual del edificio, visitando la cubierta, los cuartos de instalaciones, los portales y un porcentaje representativo de las viviendas (generalmente los bajos y los áticos para comprobar humedades). Esta fase es rápida. Segundo, la redacción del dictamen técnico en el estudio suele demorarse entre 1 y 2 semanas. Finalmente, el arquitecto presenta el expediente telemáticamente en el Ayuntamiento. Es la Administración local la que puede tardar de 30 a 90 días en revisar la documentación y emitir la resolución definitiva de archivo.

¿Qué riesgos y multas hay por no presentar la ITE a tiempo?

No presentar la ITE en plazo conlleva multas coercitivas por parte del Ayuntamiento de Madrid que oscilan entre los 1.000€ y los 3.000€, pudiendo reiterarse hasta que se cumpla la obligación. Además, genera graves problemas con los seguros de la comunidad.

La Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones es estricta al respecto. Si el edificio incumple el plazo (el 31 de diciembre del año en que cumple 50 años, y luego cada 10 años), el Ayuntamiento enviará un requerimiento. Si se ignora, comienzan las sanciones económicas. Pero el mayor riesgo no es la multa administrativa. Si ocurre un siniestro (por ejemplo, el desprendimiento de un balcón a la vía pública) y el edificio tiene la ITE caducada o desfavorable sin subsanar, la compañía aseguradora de la comunidad puede negarse a cubrir los daños, derivando en responsabilidades penales y civiles millonarias para los propietarios.

¿Cómo se reparte el pago de la ITE entre los vecinos?

El pago de los honorarios del arquitecto se reparte entre todos los propietarios del edificio en función de su cuota de participación, un porcentaje que viene definido en las escrituras de cada inmueble.

El procedimiento legal y administrativo para aprobar este gasto en una comunidad de propietarios en Madrid sigue unos pasos muy regulados por la LPH:

1. Solicitud de presupuestos: El administrador de fincas o el presidente solicita entre 2 y 3 presupuestos a arquitectos colegiados.
2. Convocatoria de junta: Se convoca una Junta Ordinaria o Extraordinaria incluyendo la ITE en el orden del día.
3. Aprobación por mayoría: Al ser un gasto de mantenimiento obligatorio, basta con la mayoría simple de los propietarios presentes para aprobar el presupuesto.
4. Emisión de la derrama: Se emite un recibo extraordinario a cada vecino. Si un local comercial tiene un coeficiente del 15% y una vivienda del 5%, el local pagará el triple, salvo que los estatutos de la comunidad eximan expresamente a los locales de los gastos de conservación del portal o estructura (algo poco frecuente en temas estructurales).

¿Qué alternativas existen si el edificio no aprueba la ITE?

Si la ITE es desfavorable, no existen atajos: la comunidad está obligada a contratar un proyecto técnico, solicitar licencia, ejecutar las obras de reparación y, finalmente, emitir un Certificado de Idoneidad.

Un dictamen desfavorable significa que el arquitecto ha detectado deficiencias que comprometen la estabilidad, la estanqueidad o la seguridad. Dependiendo de la gravedad, las actuaciones varían. Si las patologías estructurales son muy graves y requieren una intervención integral, solicita tu proyecto de obra nueva o de rehabilitación estructural mayor a un estudio capacitado. Las deficiencias se clasifican en:

• Daños leves: Falta de mantenimiento que no requiere proyecto técnico complejo, solo reparaciones puntuales (ej. limpieza de canalones).
• Daños graves: Afectan a la salubridad o funcionalidad (ej. filtraciones severas en cubierta). Requieren proyecto y licencia de obras.
• Daños muy graves: Riesgo estructural. Exigen apuntalamiento inmediato, medidas cautelares urgentes y un proyecto de ejecución visado por el COAM.

Una vez terminadas las obras, el mismo arquitecto que dirigió la reparación (o el que hizo la ITE) debe firmar el Certificado de Idoneidad, que se presenta en el Ayuntamiento para cerrar el expediente.

¿Qué normativas regulan la ITE y su pago en Madrid?

La tramitación técnica y administrativa se rige por la normativa urbanística municipal y autonómica, mientras que el reparto económico se rige por la legislación estatal de propiedad horizontal.

A nivel técnico, en Madrid aplica la Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas (OLDRUAM) y la normativa específica de conservación. A nivel de edificación, cualquier obra derivada de una ITE desfavorable debe cumplir con el Código Técnico de la Edificación (CTE), especialmente los Documentos Básicos de Seguridad Estructural (DB-SE) y Salubridad (DB-HS). En cuanto a quién y cómo se paga, la ya mencionada Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es el marco legal que obliga a los propietarios a sufragar las obras de conservación necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal (artículo 10.1.a de la LPH).

Preguntas Frecuentes sobre la ITE en Madrid

¿Los locales comerciales están obligados a pagar la ITE?

Sí, por norma general. Al formar parte de la división horizontal del edificio, deben contribuir a los gastos de conservación de la estructura, fachadas y cubiertas según su coeficiente de participación. Solo estarán exentos si los estatutos de la comunidad lo indican explícitamente de forma indubitada para este tipo de informes técnicos.

¿Qué pasa si un vecino se niega a pagar su parte de la ITE?

Se convierte en un vecino moroso. La comunidad, previo acuerdo en junta, puede iniciar un procedimiento monitorio para reclamar la deuda judicialmente. Además, este impago no paraliza el trámite; la comunidad debe adelantar los fondos para evitar multas del Ayuntamiento.

¿Hay subvenciones en Madrid para pagar la ITE o las obras derivadas?

Sí. El Ayuntamiento de Madrid lanza anualmente el Plan Rehabilita, y la Comunidad de Madrid gestiona fondos europeos (Next Generation). Estas ayudas no suelen cubrir el coste del informe de la ITE en sí, pero sí subvencionan entre un 40% y un 80% del coste de las obras de rehabilitación si la ITE sale desfavorable por motivos de accesibilidad, conservación o eficiencia energética.

¿Cada cuánto tiempo hay que pasar la ITE en Madrid?

La primera ITE es obligatoria el año en que el edificio cumple 50 años desde su construcción o rehabilitación integral. A partir de esa fecha, debe renovarse periódicamente cada 10 años.

¿Quién está capacitado legalmente para firmar una ITE?

Según la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), los profesionales competentes para firmar una ITE en edificios residenciales son los Arquitectos y los Arquitectos Técnicos (Aparejadores). Es fundamental que estén colegiados y dispongan de un seguro de responsabilidad civil en vigor.

¿Qué diferencia hay entre la ITE y el IEE?

La ITE (Inspección Técnica de Edificios) evalúa el estado de conservación y seguridad. El IEE (Informe de Evaluación de los Edificios) es un documento más completo que incluye la ITE, pero añade además un anexo de evaluación de las condiciones de accesibilidad universal y un Certificado de Eficiencia Energética (CEE). En Madrid, el IEE es obligatorio para pedir subvenciones de rehabilitación.